Cambiar los bajantes de uralita en la comunidad: quién decide y quién paga
No es la comunidad quien elige libremente si hace falta acuerdo. Lo decide si el cambio es conservación obligatoria o una mejora voluntaria, y la ley trata las dos cosas de forma muy distinta.
¿Hace falta un acuerdo de la junta para cambiar un bajante de uralita?
Depende de por qué se cambia, no de que sea un elemento común. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) distingue dos situaciones que parecen la misma obra y no lo son: la conservación obligatoria del edificio y la mejora voluntaria. Un bajante de fibrocemento puede caer en cualquiera de las dos, y de eso depende si necesitas una junta o no.
Si el bajante está deteriorado y su estado compromete la seguridad o la habitabilidad del edificio, el cambio entra en el artículo 10.1.a) de la LPH: son obras obligatorias «para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal». No necesitan acuerdo previo de nadie. El presidente o el administrador pueden ordenarlas directamente, y el coste se reparte según la cuota de participación de cada vivienda.
La ley da dos caminos, y no los elige la comunidad a su gusto
Si en cambio el bajante todavía funciona y quieres sustituirlo por adelantado, sin un problema real que lo exija, la obra pasa a ser una mejora. Ahí entra el artículo 17.4 de la misma ley: hace falta el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios, que además representen tres quintas partes de las cuotas.
| Situación del bajante | ¿Hace falta acuerdo? | Base legal |
|---|---|---|
| Deteriorado, con fugas o riesgo de rotura | No. Es conservación obligatoria | Art. 10.1.a) LPH |
| El ayuntamiento lo exige por el censo de amianto | No. Es un deber legal de conservación impuesto por la Administración | Art. 10.1.a) LPH + Ley 7/2022 |
| Funciona bien, se quiere adelantar la sustitución | Sí. Mayoría de tres quintas partes | Art. 17.4 LPH |
| Un solo vecino quiere cambiar el tramo que pasa por su vivienda | Depende: si es privativo, decide él; si es del edificio, no puede actuar solo | Arts. 3 y 10 LPH |
Quién puede pedir que se actúe
Cualquier propietario puede plantear el problema al presidente o al administrador y pedir que se convoque una junta si el asunto lo requiere. Si el bajante está realmente deteriorado y la comunidad se niega a actuar, no hace falta convencer a nadie: el artículo 10 obliga a hacerlo igualmente. Además, un propietario puede reclamar judicialmente que se ejecute.
Un solo vecino no puede encargar por su cuenta el cambio de un bajante que es elemento común y pasarle después la factura a la comunidad. Solo hay una excepción: los casos de urgencia acreditada que la propia ley contempla de forma limitada.
El trabajo en sí no lo decide la comunidad: lo ejecuta una empresa RERA
Una vez aprobado el gasto, la parte técnica ya no es negociable. Un bajante de fibrocemento con amianto entra en el ámbito del RD 396/2006. Por eso la obra tiene que hacerla una empresa inscrita en el RERA (Registro de empresas con riesgo por amianto), con un plan de trabajo aprobado por la autoridad laboral antes de empezar. El conserje o el mantenedor habitual del edificio no puede tocarlo, por cualificado que esté para otras reparaciones.
Esto vale igual para una avería puntual que para un cambio completo del tramo. Pide siempre a la empresa su número de inscripción en el RERA y que el presupuesto mencione el plan de trabajo. Si no lo hace, no está actuando conforme a la norma.
Quién paga, y en qué proporción
Salvo que los estatutos de la comunidad digan otra cosa, el gasto se reparte según la cuota de participación de cada vivienda o local, no a partes iguales entre vecinos. Vale tanto si la obra es obligatoria (art. 10) como si se aprobó por mayoría (art. 17.4). Y no depende de si el bajante pasa por dentro de una vivienda concreta: como sirve a todo el edificio, el coste no recae solo en quien lo tiene más cerca.
Esta guía no da importes: cada presupuesto depende del edificio, el número de tramos y la empresa. Lo que sí conviene comparar entre ofertas es que todas incluyan lo mismo (plan de trabajo, gestión del residuo, certificado final). Esas partidas son las que hacen que dos presupuestos no sean comparables entre sí.
Si el edificio ya está en el censo municipal de amianto
La Ley 7/2022 obliga a los ayuntamientos a elaborar un censo de instalaciones y emplazamientos con amianto y a fijar un calendario de retirada priorizado por peligrosidad.
Si el edificio entra en ese censo y el ayuntamiento exige actuar, deja de ser una decisión de la comunidad. Se convierte en un deber legal de conservación impuesto por la Administración, que el artículo 10.1.a) de la LPH mete en el mismo saco que las obras obligatorias. No hace falta junta para cumplirlo, solo para decidir cómo financiarlo si hiciera falta un préstamo o una derrama extraordinaria.
Este texto explica el marco legal general y no sustituye el criterio de un administrador de fincas o un abogado sobre el caso concreto de tu comunidad.
Preguntas frecuentes
¿Hace falta la unanimidad para cambiar un bajante de uralita en la comunidad?
Casi nunca. Si el cambio es conservación obligatoria (deterioro, riesgo o exigencia del ayuntamiento) no hace falta ningún acuerdo. Si es una mejora voluntaria, la Ley de Propiedad Horizontal exige tres quintas partes de propietarios y de cuotas, no unanimidad.
¿Puede un solo propietario exigir que se cambie un bajante común?
Puede pedirlo y, si el bajante está realmente deteriorado, la comunidad está obligada a actuar por el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que no puede hacer es encargarlo por su cuenta y pasar la factura, salvo urgencia acreditada.
¿Quién paga la sustitución de un bajante de uralita que es elemento común?
Se reparte según la cuota de participación de cada vivienda o local, salvo que los estatutos establezcan otro criterio. No influye que el tramo pase físicamente por dentro de una vivienda concreta.
¿Puede la comunidad encargar el trabajo a su propio conserje o mantenedor?
No. Un bajante de fibrocemento con amianto solo puede tocarlo una empresa inscrita en el RERA, con un plan de trabajo aprobado por la autoridad laboral, tenga la comunidad o no personal de mantenimiento habitual.
Fuentes
Lo que se explica aquí se apoya en estas fuentes oficiales. Si consultas una y no coincide con lo que lees, manda la fuente: se corrige el artículo.
- BOE. Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (art. 10, obras obligatorias de conservación, seguridad y accesibilidad)
- BOE. Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (art. 17.4, mayoría de tres quintas partes para mejoras no obligatorias)
- BOE. Ley 7/2022, de residuos y suelos contaminados (disposición adicional decimocuarta, censo municipal de amianto)
- BOE. RD 396/2006, disposiciones mínimas de seguridad y salud en los trabajos con riesgo de exposición al amianto